房地产基础性制度全面重塑——封顶预售与现房销售并行 全链条夯实购房人权益保障

　　8月28日，推动加快构建房地产发展新模式相关政策发布，涉及商品房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资支持等领域。业内人士认为，此次政策“组合拳”从制度层面入手，覆盖开发、建设、销售、运营全链条，核心指向购房人权益获得系统性保障，销售端封顶预售与现房销售消除交付风险，资金端监管账户与按揭后置保障资金安全，融资端主办银行制为项目平稳运行提供闭环支撑。

　　销售端：从源头保障购房人权益

　　住房价值量大，是居民家庭的重要财产。商品住房销售制度改革，通过提高预售门槛、加强资金监管、推行现房销售、引入定金制等措施，着力从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。

　　新预售制度将预售条件提高至主体结构封顶。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛指出，这能显著缩短购房人付款到交房的时间间隔，降低交付风险。同时，预售资金监管进一步强化，由住房资金监管机构统一管理，防范资金被违规抽挪或查封、冻结。

　　中指研究院政策研究总监陈文静认为，购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部购房资金应存入监管账户，项目竣工且配套设施具备交付条件后方可解除监管，若房企违约，购房人可解除合同并退款。这一安排为预售购房者的资金安全提供了制度性保障。

　　推进现房销售被视为改革核心。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，预售制下，购房者依据沙盘、样板间决策，间隔两三年才收房，房屋质量、装修标准、小区配套与宣传不符导致纠纷频发。同时，购房者提前支付房款，资金被长期占用，一旦房企资金链出问题，还可能面临延期交房甚至烂尾风险，凸显期房交易中买卖双方权利义务不对等。推进现房销售，正是通过制度改革消除各类隐患，让购房者直面实景房源，彻底解决“购房盲盒”问题，从源头防范质量风险和交付风险，最大程度保障消费者的知情权、选择权与财产安全。

　　资金端：监管账户闭环运行

　　作为销售制度改革的配套，金融监管部门改革完善房地产信贷和融资制度，围绕开发、建设、销售、运营全生命周期的资金需求提出相应支持措施。

　　主办银行制是金融配套制度的重要举措。陈文静指出，开发贷款领域的核心逻辑是“以项目为中心、以交付为锚点”，通过主办银行封闭管理和期限、用途、还款的多重约束，实现对单个项目资金的全生命周期闭环管控。这一制度导向符合现房销售、“好房子”建设等转型需要，为房地产高质量发展提供适配的金融支持。

　　政策同时放宽了个贷期限上限。普睿数智董事长丁祖昱表示，金融配套文件明确，调整个贷期限上限由30年延长至40年，将实质性降低月供水平，对改善性购房群体的支付能力构成直接支撑。同时后移还款起始时点，现房销售按揭在销售备案后发放，预售按揭“严格在项目竣工备案后发放”，购房者的月供压力与资金安排将进一步改善，与现房销售形成合力。

　　在资本市场融资方面，陈文静指出，证监会融资新政的核心变化在于推动融资模式从依赖主体信用向基于项目情况根本性转变，衔接“好房子”、保障性住房、城市更新等政策导向，通过再融资、并购重组等工具，构建多层次融资体系，并一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，为资金从源头上流向符合发展新模式方向的项目、引导企业回归项目经营本身提供了制度保障。

　　企业端：行业迈入产品力竞争新阶段

　　改革完善房地产基础性制度，是推动行业高质量发展的现实需要。

　　虞晓芬认为，现房销售将彻底重构房企经营逻辑，倒逼行业优胜劣汰，全面驱动高质量转型。实行现房销售后，房企需全程承担项目建设的资金、工期、质量风险，无法依靠预售资金提前回款周转，要求房企必须具备稳健的财务状况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力。缺乏信用、产品力不足的企业将难以生存，倒逼企业深耕产品研发、优化施工工艺、完善社区配套、提升物业服务水平，专注打造高品质居住产品，实现稳健经营。长期来看，现房销售制度能够从根源规避购房烂尾风险，有效规范行业经营秩序，加速推动房地产行业迈向高品质、精细化、可持续的高质量发展新阶段。

　　从市场集中度与产品方向来看，中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强认为，现房销售制度下，房企竞争优势将主要体现在住房产品品质和配套服务能力方面，经营管理实力和产品研发能力不强的企业将被市场淘汰，行业集中度和整体发展质量将得到提升。现房销售将推动房企全面提升规划设计和施工建造水平，用心建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，更好满足人民群众高品质居住需求。

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