构建新范式、完善新生态 上海打造超大城市更新样本

　　从黄浦江和苏州河的滨水空间实现公共化转型，到旧里弄、老街区的改造更新，上海以“传承不泥古、创新不离根”的智慧，构建出“人民性、系统性、可持续性”的城市更新范式。

　　近日在上海西岸举行的“更持续·新发展”——2025年上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会上，国内外专家认为，以民生福祉为导向的上海城市更新机制创新，通过科技创新既保护了历史风貌，又平衡了开发的成本和收益，为世界提供了城市更新的“上海样本”。

　　提升品质、激活文脉、焕发新生：城市更新让上海“更新”

　　从焕发新生的历史风貌保护区，到功能复合的滨水活力空间；从老旧小区“蝶变”的幸福社区，到产业升级转型的创新园区；从“一江一河”两岸的世界级会客厅，到“15分钟社区生活圈”的温暖烟火气……

　　近年来，超大城市上海，通过“两旧一村”改造、“15分钟社区生活圈”建设等民生工程，实施零星旧改26万平方米、不成套旧住房改造61万平方米，城中村项目启动31个，改善了约4万户居民的居住条件。业内人士认为，上海已率先走出一条可持续的城市更新创新实践，建立起“政府引导、市场运作、公众参与”三位一体的新模式。

　　“城市更新的终极目标是让每个居民都能在发展中获益。”上海市住建委副主任高世昀说，上海通过“15分钟生活圈”建设、结合老旧小区改造中进行适老化改造等举措，将城市更新成果转化为市民可感知的幸福指数，如徐汇区乐山社区通过“内外兼修”式的更新，同步提升住区品质与街区活力，实现“老社区、新生活”的有机转型。

　　上海的城市更新，不仅是城市空间的再造，更是城市功能的重塑、生活品质的跃升、文化记忆的延续和发展动能的转换。同济大学教授伍江认为，上海城市更新已从粗放型、增量型发展转向存量型、精致型发展，其具体表现就是以“人民城市”理念为核心，提升城市功能，保护历史文化遗产。

　　意大利特雷卡尼文化集团总裁马西莫·布莱认为，城市更新需“激活承载集体认同的历史要素”。上海在这方面的实践具有全球示范意义，如在外滩“第二立面”的更新中，上海采用“绣花针”式的渐进式改造，既保护历史文脉又实现功能升级，通过保留141栋历史建筑并植入新功能，重塑“万国建筑博览群”的文化价值；张园更新项目通过“修旧如故”的手法，将石库门里弄转化为文化创意空间等。

　　绿色化、智慧化、数字化：科技让城市更新范式“革新”

　　与会专家认为，城市更新应插上科技创新的翅膀，走出一条数字化、智能化、绿色化的新路，以可持续驱动城市的全面焕新与活力重生。

　　2025年5月，静安里的“唐宅”从风貌保护的深巷中走出。这栋由泰昌洋行于1908年设计建造的红砖洋楼采用典型的新古典主义三段式构图，立面科林斯式柱头挺拔有力，山花装饰精致收束，清水砖墙与灰白线脚交织出稳重、克制、理性的秩序之美。

　　静安里的更新团队对其逐一复原：曲尺弯、丁字路、拐角墙，这些极具上海性格的城市场景被悉心保留。在单体建筑上，来自招商蛇口和华发股份的修缮者坚持“一楼一档案，一户一策略”，连续券廊与柱身比例的调整，都依据早年档案与原始图纸进行逐项校正。门廊下的地砖，在形式与选材上皆依循旧制精细复原，令时光的质感在细节中悄然浮现。屋顶未加覆新瓦，而是以与和平饭店同批工艺制作的铜饰恢复塔顶细节，使整座建筑在屋脊之上重现精神之冠。木楼梯、壁炉等特色构件经过脱漆、出白、烫蜡等多重工艺处理，重新焕发出百年前的光泽与触感。

　　招商蛇口上海公司常务副总经理赵清宇说，招商蛇口在静安里项目的更新过程中，引入前沿技术与理念，为城市更新提供技术支撑与资源保障。例如，基于三维激光扫描技术和历史文献考据、现存构件取样分析及专家论证，从根源上维系建筑的文化基因。

　　事实上，这种技术赋能城市更新的案例在上海比比皆是：徐汇滨江通过保留工业遗存并植入绿色建筑技术，将“工业锈带”变为“生活秀带”；虹桥国际中央商务区通过优化能源结构，建设分布式能源系统，降低区域碳排放；世博文化公园通过“温室花园”“双子山”等标志性景观，打造集文化、休闲、生态于一体的城市客厅；三林楔形绿地项目通过“70%生态绿地+30%开发”的平衡模式，实现了生态保护与社区发展的双赢……

　　在上海，科技创新已经成为城市更新引擎，“数字底座+绿色基建”的技术矩阵已然构建。“技术创新是实现高品质城市更新的引擎，标准引领是行业高质量发展的关键，协同共创是突破技术瓶颈的加速器。”华东建筑集团股份有限公司董事长顾伟华表示。

　　联合国人居署专家雷米·西斯平评价说：“上海在城市更新领域中的数字化存档、低碳技术应用等领域的探索，为发展中国家提供了可复制的技术路径，是全球城市更新的典范。”

　　由于技术创新为城市更新提供了有力支撑，为全面保障和赋能城市更新，上海还通过建设“上海城市更新技术中心”，聚焦关键技术升级，形成从政策研究到项目落地的全链条技术支撑体系。

　　上海沪宝科技集团有限公司总经理王颖认为，城市更新中的技术创新与价值创造要实现更高效、更人性化的目的，需要聚焦三大方向：一是数字技术赋能通过BIM（建筑信息模型）、GIS（地理信息系统）和数字孪生技术，从而在物理空间与虚拟空间之间实现虚实交换，并记录、仿真、分析预测建筑物乃至城市公共设施基础的“全生命运行轨迹”实现物质资源最优化配置；二是绿色建筑建造技术推动低碳更新，通过采用光伏建筑一体化、原位修复技术以及低碳建材应用，让更新项目兼具经济性与生态价值，并同步实现居民体验最优化和最舒适化；三是智慧化运营激活长效价值，如物联网、5G、社区智慧平台让更新后的区域“活起来”。

　　金融助力：完善城市更新生态

　　在城市更新的复杂命题中，资金平衡与可持续性难题是与会人士最为关心的话题之一。如何让金融“活水”精准灌溉民生改善、产业升级与空间再造的每个环节？上海正通过“政府引导、市场运作、公众参与”的立体化实践，构建起金融与城市更新深度融合的新范式。

　　研讨会上，国内外业界人士建议，通过科学制定专项规划、完善金融财税支持、健全多元化投融资方式，上海在城市更新中创新政策供给，为世界提供了上海经验。

　　面对城市更新普遍存在的“投入规模大、回报周期长”特性，上海正成为金融创新的“试验田”。建信信托有限责任公司副总裁王业强表示，信托可发挥“制度+资本”的双重优势，一方面通过股权信托、资产证券化等工具打造“耐心资本”，为历史街区改造、工业遗存更新等项目提供长期资金；另一方面则创新债务风险化解机制，通过设立特殊目的信托实现房企风险隔离，成功破解多个旧改项目的债务重组难题。

　　在张园石库门建筑群的更新项目中，金融机构通过“文化遗产保护专项债+商业运营收益权信托”组合，既保留历史建筑风貌，又引入高端零售与艺术体验业态，实现文保投入与商业价值的平衡。机构数据显示，2024年上海城市更新领域社会资本投资占比已超60%，多元化金融工具正在重塑项目的“投入—产出”逻辑。

　　作为中国首个出台省级城市更新条例的地区，上海明确将金融创新写入制度设计。“城市更新必须统筹算好民心账、长远账、整体账。”上海市住房和城乡建设管理委员会副主任马韧表示。

　　金融与城市更新的协同首先体现在民生改善的精准滴灌。以建设银行为代表的金融机构也在积极成为破解城市更新“融资难、运营难”的关键力量。建行与上海市政府联合构建“政策工具+市场机制”的协同网络，累计授信支持上海“两旧一村”等城市更新项目超100个、金额超2000亿元，实现从单一项目融资到全周期金融服务的升级。

　　中国建设银行上海市分行党委书记、行长刘军介绍，通过“造价+监管+金融”的组合服务，该行不仅为旧改项目提供资金支持，更深度参与工程预算管理与资金监管，确保每笔资金都用在“刀刃上”。

　　“未来我们计划将REITs（不动产投资信托基金）与城市更新深度嫁接，通过金融工具平衡保护投入与收益，激活街区商业、文化等复合功能。”上海城投控股股份有限公司董事长张辰表示。

　　“城市更新是非标产品，需要跨领域协同破题。”上海城市更新建设发展有限公司副总经理杨珂拉表示，在上海，金融支持城市更新的实践折射出从“政府主导”到“多元共治”的转型。

　　据悉，上海正建立健全长效机制，通过发布城市更新项目清单、举办投融资对接会等方式，向社会资本精准推介旧改、产业园区升级等项目。

　　当金融不仅成为为城市更新提供资金来源的活水，更成为深度参与制度设计、风险管控与价值重构的利器，超大城市更新就找到了更可持续的“密码”。管理部门、金融机构、统筹主体、实施主体共同跨前一步，让城市更新参与主体之间融合协同，这正是上海城市更新生态的生动注脚。

责任编辑：郑容